Am Montag, 2. März 2015, fand eine öffentliche Sitzung des Ortschaftsrates Sandweier statt, zu welcher Ortsvorsteher Birk etliche Zuhörer und Vertreter der Tageszeitungen begrüßte.
Unterm Tagesordnungspunkt Bekanntgabe von in nichtöffentlicher Sitzung gefassten Beschlüssen vermeldete OV Birk Fehlanzeige.
Sodann trat das Gremium in die Beratung des Bebauungsplans „Hirtenmatten“ ein, wozu der Vorsitzende Frau Brigitte Busch vom beauftragten Ingenieurbüro Stadtconcept und Herrn Kurt Armbruster als Leiter der Stadtplanung begrüßte.
Bereits mehrfach behandelte der Ortschaftsrat die bauliche Entwicklung im Bereich Hirtenmatten. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hirtenmatten“ wurden Aufstellungsbeschlüsse vom 17.02.2011 und 30.04.2012 jeweils für einen qualifizierten Bebauungsplan gefasst.
Anlass dafür waren zwei dort angesiedelte, aber baurechtlich nicht genehmigte bordellartige Betriebe, die im Jahr 2012 eine Genehmigung der bordellartigen Nutzung sowie die Einrichtung von jeweils einer Spielhalle als Unterart von Vergnügungsstätten beantragt haben. Planerisches Ziel war es unter anderem, nachteilige städtebauliche Entwicklungen im Zuge von Umstrukturierungen im Plangebiet zu vermeiden. Durch die Häufung von Einrichtungen mit Vergnügungscharakter sind Verwerfungen im Boden-Mietpreisgefüge zu
befürchten, die letztlich die vorhandenen, baurechtlich genehmigten Nutzungen verdrängen. Der Vorentwurf vom 27.03.2012 enthält daher die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes. Zur Sicherung der Planungsziele wurde am 30.04.2012 eine Veränderungssperre beschlossen. Mit Hinweis auf die Veränderungssperre wurden die Bauanträge abgelehnt.
In der Zeit vom 23.05.2012 bis 30.06.2012 erfolgte die vorgezogene Bürgerbeteiligung. Während dieses Zeitraums sind insgesamt 8 Stellungnahmen von betroffenen Bürgern eingegangen, jeweils mit Anregungen für das weitere Verfahren.
Bei der Zusammenfassung der eingegangenen Stellungnahmen sind drei unterschiedlich gelagerte Interessen feststellbar:
Die Bewohner des Plangebietes wünschen die Festsetzung eines Mischgebietes. Bordellartige Betriebe und die geplante Ansiedlung von Vergnügungsstätten sollen verhindert werden. Die Bewohner wünschen sich eine Stärkung der Wohnfunktion und führen aus, dass das Gebiet ohnehin nicht mehr attraktiv sei für eine gewerbliche Nutzung. Eben wegen der bereits vorhandenen Wohnnutzung.
Die Betreiber vorhandener Gewerbebetriebe im Plangebiet fordern die Festsetzung eines Gewerbegebietes. Zusätzlich soll die Ansiedlung von Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Vergnügungsstätten verhindert werden. Die Gewerbetreibenden wünschen sich eine Sicherung der baurechtlich genehmigten gewerblichen Nutzung und darüber hinaus auch künftig Entwicklungsmöglichkeiten.
Die Betreiber der vorhandenen bordellartigen Betriebe im Plangebiet befürchten durch die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes die Vernichtung der Existenzgrundlage.
In der Zwischenzeit wurden weitergehende Bestandsuntersuchungen durchgeführt mit dem Ergebnis, dass innerhalb des Plangebietes allgemeines Wohnen, betriebsbezogenes Wohnen und gewerbliche Nutzung in einer kleinteiligen Durchmischung angesiedelt sind. Das allgemeine Wohnen macht einen erheblichen Umfang innerhalb des Plangebietes aus.
Vor diesem Hintergrund ist die Ausweisung des Gebietes als Mischgebiet rechtssicher nicht möglich. Auch bestünde dann grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz von Planungsschaden. Das baurechtlich genehmigte Gewerbe mit deutlich überwiegendem Flächenanteil ist wegen seines Störpotentials nicht in einem Mischgebiet zulässig.
Auf der anderen Seite ist aber auch die Ausweisung eines Gewerbegebietes rechtssicher nicht möglich. Denn auch dann bestünde grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz des Planungsschadens. Das baurechtlich genehmigte allgemeine Wohnen ist wegen seines Schutzanspruchs nicht in einem Gewerbegebiet zulässig. Wegen des hohen Flächenanteils ist auch kein erweiterter Bestandsschutz über eine sogenannte „Fremdkörperfestsetzung“ möglich.
Wegen der widerstreitenden Interessen sowie der räumlichen Verteilung der Nutzungen soll nach dem Vorschlag der Verwaltung nun für den Bereich „Hirtenmatten“ auf die Festsetzung eines Baugebietstyps nach der BauNVO innerhalb der bisher unbeplanten kleinteiligen Gemengelage verzichtet werden. In der Folge bedeutet dies auch den gegenwärtigen Verzicht auf die Steuerung von Bordellen und bordellartigen Betrieben.
Der Begriff Gemengelage wird gesetzlich nicht verwendet und ist planungsrechtlich nicht definiert. Zu verstehen sind darunter überwiegend bebaute Bereiche mit vorhandenen oder zu erwartenden Immissionskonflikten zwischen Nutzungen, die schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen, und Wohnnutzungen bzw. sonstigen schutzbedürftigen Nutzungen. Innerhalb der Gemengelage gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dies bedeutet für die vorhandene Wohnbebauung Duldungspflichten gegenüber dem Gewerbe und für die vorhandene gewerbliche Nutzung Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Wohnen.
Um dennoch eine Konzentration von Vergnügungsstätten innerhalb des Plangebietes zu vermeiden, sind vor dem Hintergrund der noch bis 12.05.2015 laufenden Veränderungssperre nunmehr Ausschlussfestsetzungen zur Steuerung von Vergnügungsstätten vorgesehen.
Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens ist vorgesehen, mit der Ausweisung eines Gewerbegebietes mit einem erweiterten Geltungsbereich „Hirtenmatten und Oberfeld Süd“ geeignet ist, für die vorhandene allgemeine Wohnnutzung mit der Festsetzung als „Fremdkörper“ einen erweiterten Bestandsschutz zu gewährleisten und auch eine Steuerung von Bordellen und bordellartigen Betrieben zu ermöglichen.
So empfahl der Ortschaftsrat einstimmig dem Gemeinderat, per Bebauungsplan den Ausschluss von Vergnügungsstätten im Gebiet Hirtenmatten zu beschließen und den Planentwurf öffentlich auszulegen.
In der Bürgerfragestunde meldeten sich etliche Bürgerinnen und Bürger mit Beiträgen zum Bebauungsplangebiet Hirtenmatten zu Wort, ein Bürger beklagte sich darüber, dass KFZ-Lenker sich zunehmend rücksichtslos verhalten und Gehwege zum Befahren und zum Parken nutzen.